- Malgré la dégradation de la conjoncture et les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, les banques n’ont pas relevé leurs barèmes de crédit immobilier au premier trimestre 2026.
- Soucieuses de préserver la solvabilité des emprunteurs tout en maîtrisant leur exposition au risque, elles maintiennent pour l’heure un équilibre fragile sur un marché du logement dont la reprise perd déjà en intensité.
Contre toute attente, les taux des crédits immobiliers n’ont pas amorcé de remontée au premier trimestre 2026. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, référence en matière d’évolution du financement immobilier, le taux moyen s’est établi à 3,23 % en mars 2026, soit un niveau identique à celui de février. Sur l’ensemble du trimestre, la moyenne atteint 3,22 %.
Cette stabilité surprend dans un contexte marqué par la guerre au Moyen-Orient, la dégradation des indicateurs économiques et les inquiétudes croissantes autour de l’inflation et de la croissance. Pourtant, selon les premiers retours des banques partenaires de l’Observatoire, cette tendance devrait encore se prolonger en avril.
Lors d’une conférence de presse, Michel Mouillart, professeur d’économie spécialisé dans le financement du logement et associé à l’Observatoire, a souligné : « Il est clair que la guerre au Moyen-Orient va affecter la conjoncture économique ».
Pour autant, l’économiste estime qu’il n’y a pas, à ce stade, de changement majeur dans les prévisions du marché. « Mais, pour l’heure, on maintient nos prévisions, car même si la Banque centrale européenne (BCE) augmentait deux fois ses taux cette année, on assiste en parallèle à la baisse des ressources d’épargne des ménages, ce qui conduit à un arbitrage », explique-t-il.
Les banques tentent de préserver la solvabilité des ménages
Dans ce contexte incertain, les banques semblent avoir fait un choix stratégique : continuer à soutenir le marché immobilier plutôt que de fermer brutalement le robinet du crédit. Selon l’Observatoire, « afin d’atténuer les conséquences (économiques du conflit, ndlr), les banques ont dû réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à la dégradation de la demande ».
Plus concrètement, les établissements prêteurs arbitrent entre prudence financière et préservation de la solvabilité de leurs clients. L’objectif est clair : rester présents sur le marché du crédit immobilier au printemps, alors même que la demande marque le pas.
La production de nouveaux crédits ralentit nettement
Si les taux restent stables, l’activité, elle, montre des signes de ralentissement. La production de nouveaux crédits immobiliers en valeur a “marqué le pas” au premier trimestre 2026, avec une hausse limitée à +0,8 % en année glissante, contre +31,1 % en 2025.
Le repli est encore plus net sur le marché de l’ancien, où la production recule de -2,3 %, ce qui constitue « la première baisse depuis deux ans ».
En parallèle, le nombre de nouveaux prêts continue d’augmenter : +4,7 % tous marchés confondus et +10,9 % dans l’ancien. Cette hausse s’explique par une évolution des montages financiers, les emprunteurs ayant de plus en plus souvent recours à plusieurs crédits pour finaliser leur projet.
Les primo-accédants pénalisés par la hausse du coût global
Le ralentissement du crédit immobilier s’explique aussi par une demande plus prudente. L’incertitude politique et économique freine les acheteurs, en particulier dans l’ancien. Les primo-accédants, traditionnellement plus dépendants du financement bancaire, ont été moins présents ces derniers mois, contrairement aux secundo-accédants.
L’Observatoire souligne une dégradation progressive des capacités d’achat. Au premier trimestre, le pouvoir d’achat des ménages a reculé de -0,6 % en glissement annuel, contre +2,4 % en 2025. Dans le même temps, les prix immobiliers ont progressé, tout comme les taux d’intérêt, avec une hausse de 16 points dans l’ancien entre juin 2025 et mars 2026.
Même l’allongement de la durée moyenne des prêts ne suffit plus à compenser. Celle-ci atteint désormais 252 mois, soit six mois de plus en un an. Mais pour de nombreux ménages, cela ne règle pas le problème de fond.
« On voit bien que les ménages les plus affectés par la remontée des taux ces derniers mois sont ceux qui étaient à la limite de l’entrée sur le marché », résume Michel Mouillart.
Il alerte également sur un autre point de tension : « Une partie de la production est à la limite du respect du seuil d’usure », un seuil fixé par la Banque de France pour protéger les emprunteurs du surendettement.
Apport personnel : le vrai verrou du marché immobilier
Le marché de l’ancien se resserre donc autour des profils les plus solides financièrement : ménages aux revenus intermédiaires et élevés, ainsi que secundo-accédants, qui ont fortement porté la reprise en 2025 et début 2026.
Dans le même temps, certaines catégories s’effacent progressivement. « Le poids des moins de 35 ans recule doucement, tout comme celui des ménages gagnant moins de 3 SMIC (les revenus les moins élevés) », note l’économiste.
Cette évolution se reflète aussi dans l’apport personnel exigé. Celui-ci a augmenté de 3,2 % au premier trimestre 2026 en glissement annuel, alors qu’il avait reculé de 6,5 % en 2025, année marquée par la reprise des transactions immobilières.
Pour Michel Mouillart, le principal frein au marché n’est donc plus seulement le niveau des taux. « Le blocage ne vient pas tant du niveau des taux d’intérêt, mais plutôt du niveau d’apport. C’est la clé », insiste-t-il.
Quelles perspectives pour les taux immobiliers en 2026 et 2027 ?
Pour les prochains mois, l’Observatoire Crédit Logement/CSA table sur un premier semestre 2026 stable ou en légère progression. Une remontée des taux pourrait toutefois intervenir à partir du second semestre, dans un contexte toujours incertain.
L’organisme anticipe ainsi un taux moyen autour de 3,55 % en fin d’année 2026, puis 4 % à la fin de l’année 2027. Cette hausse potentielle dépendra largement de plusieurs facteurs : la politique monétaire de la Banque centrale européenne, l’évolution de l’inflation, mais aussi le niveau des OAT à 10 ans, un indicateur de référence suivi de près par les banques pour ajuster leurs barèmes.
Dans tous les cas, les établissements prêteurs devraient avancer avec prudence. Comme le conclut Michel Mouillart : « Les distributeurs vont regarder avec prudence toute remontée des taux pour ne pas briser un peu plus un marché déjà très fragile ».